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房租数据之谜:北京凶猛,但成都才是涨幅之王?            【字体:
房租数据之谜:北京凶猛,但成都才是涨幅之王?
作者:佚名    机械行情来源:不详    点击数:    更新时间:2018-8-24    

房租猛涨,无疑是这两天最热的话题。

一个流传甚广但至今未被证实的段子是,有位打算将北京天通苑120平三居对外放租的房东,预期价位原本在7500元每月,但经过两家中介三轮抬价后,该房子原地暴涨3300元,直达10800元每月。

这个魔幻的段子背后,是无数北漂的哀嚎,一时间涌现出很多心酸的租房故事。

比如,《中产从此难续租》一文写道,事业单位上班的李达,过去两年住在北京西站附近一个15平米左右的次卧,与另一个女孩睡同一张床分担房租,房租从2150元涨到2500元,今年房子到期,她寻觅再三,最终搬进了一个不到5平米的储物间,放下一张床后,几乎连走路都困难。

房租短期内水涨船高,是供需层面多种因素作用的结果,中介到底该背多大的锅,相关的分析有很多,这里就不展开了,西部君主要想谈的是数据真相:

都知道房租在涨,但到底涨了多少?真实涨幅是不是被各种现身说法的个案夸大了?

1.成都才是“涨幅之王”?

这一波房租波动,焦点是北京。租金上涨也有很多当地的地域因素,比如数量庞大的大学生到了毕业季,拆违,等等。

不过让很多人意外的是,被媒体广泛引用的一组数据显示,相比北京,成都才是过去一段时间的租金涨幅之王,同比达到32.4%。

主要城市7月的租金走势中,论环比涨幅,都算不上特别夸张。即便是北京,相比6月份房租也只是提升了2%。

如果看同比涨幅,北京只能排到第4位,排在前3的成都、广州和深圳,与去年同期相比的同比涨幅,都超过了30%。这意味着一套去年7月放租3000元的房子,今年7月就得涨接近千元的租金。

房租不比房价,它涉及的主要是支付能力更弱的群体,涨幅超过30%,影响相当巨大。但为什么上述城市,涨房租没有成为热点话题?老实说看到这个数据时,西部君也感到可疑,咨询了身边的成都朋友,很少有感觉到存在明确暴涨。

房租数据与真实感受相距很远,有很多种可能,统计口径是其一。比如《一个正在快速流传的大谎言:全国房租大涨》提到,上述统计是以每平米租金为维度,合租房源增加,单位平米均价更低的整租房源减少,导致整体房租数据被拉升。这是一种解释。

另外,现在很多中介的数据,是以放租价格为基础,而非实际成交价,这同样可能影响数据的准确性。种种因素叠加,导致不同口径的房租数据大相庭径,甚至相互矛盾。

以成都为例,在房价行情网的统计中,它是涨幅之王,并且这个数据传播很广。不过在中国指数研究院的口径中,却又恰恰相反:

数据来源:中国指数研究院

在上述7月的房租数据中,北京是环比涨幅最高的城市,不过同比却出现了下跌。而且下跌的不止北京,还有广州、天津、武汉和杭州。

另外,成都的确是同比涨幅最大的城市,不过也只有5%左右的水平,与流传的30%的涨幅相距甚远。

我们再来看看由住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组统计的一组租金定基指数数据:

在这组数据中,涨幅最大的是西安。今年6月与去年12月相比,西安涨了7.48%,而近期成为焦点的北京,涨幅是6.07%。至于成都,半年房租涨幅只有1.61%。

2.北京的真实涨幅有多大?

其实关于房租的涨幅,还有一个引用比较少,但也具备参考性的官方数据,那就是CPI。

CPI是居民消费价格指数的简称,它是反应消费品和服务价格水平变动的宏观经济指标。其中有一项是居住,它包含租赁房房租、水电燃料等。比如2018年7月,国家统计局的数据显示,在租赁房房租这一项上,全国的平均环比上涨0.4%,同比上涨2.3%;1—7月的同比上涨是2.4%。

那么成都的CPI到底如何?具体数据西部君没找到,不过描述是这样的:从同比看……其中教育、私房房租、装璜维修费等价格有所上涨。

北京CPI数据中的房租走势呢?今年7月,北京消费价格中的居住项,同比涨幅是3.3%。也就是说只比去年7月提升了3.3%。

需要指明的是,官方的CPI居住统计,包含了福利房、廉租房等部分,而这些非市价的房子房租涨幅通常有限,所以CPI居住数据会被拉低,真实涨幅要比公布的数据高。不过就算排除这部分占比不大的房源,CPI居住数据也跟目前讨论的情况相差很大。

为了弄清真实的涨幅,我们不妨再看看中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》:

公认涨幅最凶猛的北京,房租相对6月的环比涨幅是0.4%;相对去年7月的同比涨幅是1.55%。比CPI居住数据的情况还要低。至于成都,7月份无论环比还是同比,甚至都出现了下跌。

还可以看到,全国各直辖市和省会城市的租赁价格,并没有普遍同比上涨15%以上,反而大部分都出现了下跌。

事实上最近网上也有很多业内人士表示,房租有所上涨,但没有传的那么邪乎。

比如贝壳相关负责人提到,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。而从平均租金水平看,今年前7个月,市场平均租金为86.4元/平方米,略高于去年同期水平,月环比涨幅为2.6%。

这个数据也未必可信。在被约谈的前提下,中介当然愿意看到话题降温,而降温的最佳方法便是告诉大家,房租其实没怎么涨。

所以,房租的真实涨幅,依旧是个谜。不同的统计单位,有不同的利益考虑,即便官方统计CPI,当然也希望指数不至于过高,统计口径、范围不同,都会影响数据结果。

西部君并非是要否认北京房租在暴涨,漠视北漂族的疾苦,只是目前数据打架太严重,导致无法对宏观走势进行准确地观测。数据打架,导致围绕房租讨论不严谨,一些媒体在梳理房租走势时,甚至连环比和同比都没有明确点出,给人以一种一个月涨20%、30%的错觉。

租房市场很看重预期,如果普遍喊涨,还是暴涨,房东当然闻风而动,不排除受到刺激提价毁约。西部君在北京有个朋友,这两天房东就直接提价30%,这里面有租售比太低而补涨的因素,但30%的涨幅,与租房市场舆情预期高涨的局面未必毫无关系。

所以,理顺租赁价格,前提是理顺房租数据。否则盲人摸象,数据相互打架,媒体报道不严谨,只会进一步扭曲租赁市场。

另外,欢迎大家在留言中写下对自己所在城市房租变化的感受。

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